Инвестиции без риска 2.0 - Елена Феоктистова Страница 18

Скажем, вы купили облигацию за 5000 рублей сроком на 5 лет. В первый год компания платит вам 20% годовых на эти 5000 рублей, а второй и последующие годы — 3%. Через год вы сможете забрать свои деньги обратно, не дожидаясь истечения срока. Но если не забрали — вынуждены будете ждать оставшиеся 4 года с низкой процентной ставкой или продать облигацию на фондовом рынке с убытком, то есть не за 5000 рублей, а за 4000 или даже меньше.

Так компании дают возможность частному инвестору сократить горизонт рисков. Нужно внимательно следить за сроками и условиями. Не успели выкупить облигацию в срок — значит, останетесь еще на 4 года с низким купоном. Или будете вынуждены продавать эту облигацию ниже номинала (не за 5000, а за 4500, например).

Виды облигаций

1. По географии.

По аналогии с акциями инвестор может купить облигации компании развитой или развивающейся страны.

Помните, что Россия — развивающаяся страна. Развитые страны — это США, Япония, Великобритания, Франция, Германия и т. д.

2. По уровню компаний.

Логика такая же, как в акциях. Есть облигации голубых фишек или компаний первого эшелона. Занять денег крупному бизнесу, который очень устойчив к колебаниям рынка, не так уж и страшно. А вот облигации компаний второго и третьего эшелона называются «мусорными» или высокодоходными облигациями.

Сколько такая компания продержится на рынке, угадать невозможно. Нужно долго анализировать ее документы — и то это не даст стопроцентную уверенность. Вот почему такая компания вынуждена предлагать более высокую ставку.

3. По секторам рынка.

И снова скажу то же, что в главе об акциях: не нужно складывать все яйца в одну корзину. Диверсифицируйте риски!

Недвижимость

Думаю, что давать определение недвижимости не нужно. Дополнительно отмечу, что инвестиции в недвижимость относятся к надежным видам инвестирования.

Мы будем выделять следующие виды недвижимости: жилую и коммерческую. Жилая недвижимость используется для проживания. Нежилая, или коммерческая, недвижимость используется для торговли, офисов, производства, хранения, для краткосрочного пребывания граждан (хостелы, гостиницы, отели) и пр.

Основные источники дохода при инвестировании в недвижимость.

1. Доход от сдачи в аренду (рента). Неважно, о каком виде недвижимости идет речь, сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую.

2. Изменение цены на объект недвижимости.

В этом случае возможно несколько вариантов. В нулевые процветал вариант покупки новостройки, которая все больше и больше дорожала по мере возведения здания. Сейчас этот способ ушел в прошлое. С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого участия в строительстве. Теперь застройщик не получает деньги от покупателя до момента передачи ключей. С одной стороны, это защищает права дольщиков на рынке первичной недвижимости. А с другой, застройщик возводит объект на кредитные деньги и закладывает расходы в изначальную цену продажи. Стоимость объектов на первичном рынке недвижимости стала больше, дополнительно рост цены связан с использованием современных материалов и новых технологий. В отличие от рынка вторичного жилья, где квартиры обычно требуют существенного ремонта. Раньше застройщик делился с дольщиком доходностью, так как последний помогал финансировать стройку, поэтому цена недвижимости на первичном рынке была ниже.

С 1 июля 2019 года сделка возможна только через эскроу-счет, который будет открыт у банка. Исключение было сделано для тех объектов строительства, где имеется 30%-ная готовность жилых комплексов и заключено свыше 10% договоров долевого участия, — они могут работать по старой схеме.

В новых условиях сделка становится трехсторонней: застройщик, банк и покупатель. Банк выступает гарантом сохранения денег покупателя. Застройщик строит на свои или заемные, вводит дом в эксплуатацию, получает право собственности на квартиру, и только после этого банк переводит ему деньги с эскроу-счета. Покупатель тоже не может забрать деньги с этого счета по желанию — должно быть банкротство застройщика или расторжение договора с ним. Это первый шаг в реформировании системы долевого участия в строительстве. В любом случае, прежде чем вкладываться в новостройки, нужно сделать расчет экономики такой инвестиции. О нем мы поговорим в следующих главах.

Стоимость квартиры или дома может увеличиться, например, после капитального ремонта или развития инфраструктуры района. Ни для кого не секрет, что все больше людей предпочитают жить за городом, а работать в центре. Правительство начинает делать новые транспортные развязки, автобусные маршруты, новые линии метро — и вместе с этим меняется и стоимость жилья в районе.

Нельзя отрицать влияние на рынок недвижимости и состояния экономики в стране. Например, возьмем экономический кризис. До кризиса люди стремились приехать в крупные города, находили работу и активно снимали жилье. Спрос на небольшие квартиры под сдачу постоянно увеличивался. После наступления кризиса людей начинают увольнять с работы, сокращают рабочие дни и зарплату, подталкивают возвращаться в родные города. На рынке появляется все больше пустующих объектов недвижимости, и владельцы начинают активно от них избавляться. И некогда дорогая квартира продается на 30% дешевле, чем в докризисные годы.

Мне кажется, что рынок недвижимости в нашей стране «перегрет». Люди предпочитают вкладываться в недвижимость из страха потерять сбережения: а вдруг кризис, а вдруг дефолт? Цены на нее растут как на дрожжах, все больше напоминая раздутый мыльный пузырь. Подумайте сами: разве может студия в Девяткино (Ленинградская область, спальный район рядом с Санкт-Петербургом) стоить так же, как однокомнатная квартира в Испании, на второй линии от моря? По соотношению цена / качество — точно нет. А она стоит.

Возможности недвижимости

Вместе с тем у недвижимости есть масса неоспоримых достоинств.

1. Материальность и страховка от серьезных экономических потрясений.

Если в стране разразится очередной дефолт — вам хотя бы будет где жить. В отличие от других инвестиционных инструментов, которые мы видим только на экране монитора и в отчете депозитария, квартиру всегда можно потрогать и убедиться, что все в порядке.

2. Динамическое изменение доходности.

Арендные платежи также можно менять, подстраивая под инфляцию. Меняются цены в магазине — увеличивается и размер ренты.

3. Низкое колебание цен.

Колебания цен на недвижимость существенно ниже, чем на акции или облигации на фондовом рынке. А значит, и ниже риск продать в панике по невыгодному курсу. Даже если вам срочно захотелось продать недвижимость, то понадобится несколько недель не только на поиск клиента, но и на оформление самой сделки. За это время вы можете успеть передумать.

Риски недвижимости

1. Высокий порог входа.

Если оценивать квартиру с точки зрения инвестиций, нам нужен стабильный спрос на съем. Значит, нужно смотреть центральные или ближайшие к ним районы города, желательно рядом с метро. Стоимость студии в таком районе: в Москве от 9 млн, в Санкт-Петербурге от 5 млн рублей. Площадь — примерно 20–30 кв. м, и находиться